השכרת דירה-מדריך

מאת: עורך דין שי דנה

מבוא: בעת השכרת דירה, מפקיד המשכיר בידי השוכר נכס שערכו עשרות ואף מאות אלפי דולרים. ראוי, לפיכך, שמשכיר דירה יכלכל מעשיו בתבונה, יבצע את הבדיקות הנדרשות ויבין לפני החתימה על ההסכם מהם ה"מוקשים" שעשויים לצוץ לאחר החתימה.

בדיקת יכולת השתכרות : השכרת הדירה לשוכר שאינו משלם עלולה להביא לנזק כפול ומכופל- לא רק שהמשכיר לא יקבל דמי שכירות, הוא גם ייאלץ להוציא סכומים ניכרים על טיפול משפטי לסילוק השוכר, שלא לדבר על עגמת הנפש והתסכול הרב. מומלץ שלא להשכיר הדירה לאדם שאינו מתקיים ממשכורת קבועה. אין להיחפז בענין זה-עדיף שהדירה תעמוד ריקה פרק זמן מסוים, עד שיימצא שוכר מתאים מאשר להפקיד הדירה בידי שוכר שאינו יכול לשלם או מעונין להתחמק מתשלום. מומלץ לדרוש מהשוכר תלושי שכר עדכניים, המעידים על יכולתו לעמוד בתשלום החודשי. אין להתפשר בנקודה זו ולא רצוי להסתמך על מידת האמון שהשוכר עשוי ליצור אצל המשכיר.

בדיקת משכירים קודמים: רצוי לברר עם השוכר מהן נסיבות השכירות-אם הוא "במעבר בין דירות" (מכירה וקניה) או שהוא נוהג מזה שנים לגור בדירות שכורות. אם הוא שוכר דירות מזה מספר שנים, יש לברר איתו היכן שכר לאחרונה ולבדוק עם המשכיר שם, האם זהו שוכר ראוי ובאילו נסיבות עזב את הדירה שם.

בדיקת הרקורד: ניתן לבדוק באמצעות אתר בנק ישראל אם האדם הינו חייב מוגבל באמצעים (או פושט רגל, באמצעות אתר הכונס הרשמי) ואז מובן כי אין להשכיר לו את הנכס.

תצלום ת"ז : יש לזהות לפי ת"ז את השוכרים והערבים כולם ולהשאיר צילום ת"ז אלו בידי המשכיר.

מטרת השכירות: יש לציין במפורש בחוזה כי מטרת השכירות הינה כפי שהוסכם בלבד ("מגורים", "עסק" וכו'). שימוש במושכר למטרה שונה מכפי שהועיד לה המשכיר, עלול "לסבך" את המשכיר עם צדדי ג' (למשל : דירה בבנין מגורים, שהשוכר יעשה בה שימוש לפתיחת עסק שיפריע ויטריד את מנוחת השכנים).

שינויים בנכס: יש לאסור מפורשות בהסכם השכירות ביצוע שינוי מבני כלשהו בדירה.

אי תחולת חוק הגנת הדייר: יש לקבוע מפורשות כי המדובר בשכירות חופשית וכי חוק הגנת הדייר לא יחול בשום מקרה על הדירה.

ביטחונות : מומלץ לצרף כחלק בלתי נפרד מהסכם השכירות, שטר ערבות, עליו יחתמו 2 ערבים בעלי יכולת החזר סבירה (בעלי מקום עבודה קבוע ומשכורת סבירה), בציון פרטיהם האישיים המלאים, שיאפשרו איתור שלהם בעת הצורך (לרבות: טלפון, מס' ת"ז, כתובת, כתובת עבודה). מומלץ להחתים את השוכר ושני ערבים מטעמו על שטר חוב. במקרה הצורך (אם השוכר לא ישלם חובותיו על פי ההסכם או יגרום נזק לדירה או לא יעמוד בהתחייבות אחרת על פי ההסכם השכירות), ניתן לממש את שטר החוב בלשכת ההוצאה לפועל, ממש כמו צ'ק רגיל ואין צורך בהגשת תביעה לבית המשפט. האפשרות הקשיחה מכולן (הבטוחה המומלצת היותר) הינה לבקש מהשוכר ערבות בנקאית. עם זאת, חלק מהשוכרים יתקשו לעמוד בתנאי זה. המשכיר יכול לדרוש המצאת כל אחת מהבטוחות שצוינו. מצב רצוי הינו שהמשכיר נוקט בכל האמצעים יחדיו.

אופן ביצוע התשלומים: רצוי לדרוש תשלום לכל 3 חודשים מראש ולא תשלום לחודש מראש. אין לאפשר מצב בו השוכר מקבל את החזקה בדירה, מבלי ששילם לפני כן במזומן לפחות בגין חודש אחד (רצוי : תשלום 3 חודשים מראש). מומלץ למשכיר שידרוש לקבל לידיו המחאות מעותדות לכל תקופת השכירות (דוגמה: לחוזה שנחתם בתאריך 1/10/07, לשנה, יקבל המשכיר תשלום 3 חודשים במזומן לפני הכניסה לדירה ועוד 9 המחאות לתאריכים : 1/1/08, 1/2/08 וכו').

קיזוז: רצוי לכלול בהסכם השכירות הוראה מפורשת המונעת מהשוכר את האפשרות להעלות בעתיד טענת קיזוז כנגד המשכיר.

מיסים הוצאות ותשלומים: יש לוודא כי השוכר משלם תשלומים שוטפים לוועד הבית- אם השוכר יותיר חוב לוועד הבית, עלול הוועד לדרוש מהמשכיר את כיסוי החוב. ניתן לפתור הבעיה ע"י הוספת סכום דמי הועד לתשלום דמי השכירות החודשי. מומלץ לכלול הוראה המחייבת את השוכר להעביר את חשבון החשמל והארנונה על שמו, בתוך שבוע מהחתימה על ההסכם. יש לוודא כי העברת החשבונות השמית (עיריה וחשמל) אכן בוצעה על שם השוכר, דבר שימנע צבירת חוב של המשכיר לחברת החשמל והרשות המקומית/עיריה.

ביטוח : יש לדאוג לביטוח מבנה הדירה, תכולתה ונזק לצד שלישי.

שיפוי: רצוי לכלול סעיף המחייב את השוכר לשאת בכל נזק לאדם/רכוש במושכר, בתקופת השכירות.

פיצויים: מומלץ לקבוע סכום פיצוי גבוה בגין הפרת הסכם כלשהי. מומלץ לכלול סכום פיצוי יומי גבוה בגין כל יום של איחור בהחזרת הדירה לידי המשכיר. ברור שסכום הפיצוי היומי, צריך לעלות משמעותית על סכום השכירות היומי ובכל מקרה, אסור שיפחת מסכום השכירות היומית (סכום השכירות היומית : דמי שכירות חודשיים לחלק ב- 30).

זהות השוכר, הסבה ושוכר חלופי: מומלץ לחתום על הסכם עם כל השוכרים המיועדים להימצא בדירה ולא רק עם חלקם (למשל: במקרה בו שני בני זוג שוכרים את הנכס, רצוי לחתום עם שניהם). רצוי לכלול הוראה האוסרת הכנסת אנשים נוספים כדיירי קבע. רצוי לכלול הוראה מפורשת האוסרת השכרת משנה של הדירה (=השוכר הנוכחי משכיר הנכס לאחר) או הכנסת שוכר חלופי (במקום הקיים) לדירה, ללא אישור של המשכיר, מראש ובכתב. מאחר ועפ"י החוק, המשכיר רשאי לסרב לשוכר חלופי/שוכר משנה רק מ"טעמים סבירים", רצוי לקבוע במפורש בהסכם מה יהווה "טעם סביר" או "תנאי סביר" לסירוב המשכיר לקבל שוכר משנה או שוכר חלופי. יש להכניס סעיף המאפשר למשכיר למכור את הדירה, במהלך תקופת השכירות, לצד ג' (מבלי שייפגעו זכויות השוכר על פי הסכם השכירות).

הפרות יסודיות: יש לפרט בהסכם מהם הסעיפים שהפרתם הינה הפרה יסודית לפי דיני החוזים (ומקנה אפשרות לביטול ההסכם), להבדיל מסעיפים שהפרתם לא יסודית (שאינה מקנה אפשרות ביטול).

פינוי בכוח : בהסכמי שכירות מסוימים קיימת הוראה המאפשרת למשכיר לפנות בכח את השוכר/חפציו/להחליף מנעולים בדירה, במידה והשוכר אינו מקיים את תנאי ההסכם. חשוב לדעת כי אין לתנייה זו תוקף חוקי- על פי החוק והפסיקה, אין לפנות אדם בכח מהדירה. משכיר שינסה לפנות בכח שוכר מהדירה (גם כזה שלא שילם דמי שכירות חודשים ארוכים), יידרש לעזוב אותה, באם השוכר יזמין את המשטרה. כל עוד השוכר אוחז בהסכם שכירות תקף, המשטרה לא תסייע למשכיר ותמנע ממנו לפעול לפינויה.

הצמדה: שער דולר נמוך מביא לכך שהסכמים נערכים בשקלים. אם התשלום בש"ח, יש להצמיד התשלומים למדד באמצעות הוראה מתאימה. אם התשלום נקוב בדולרים, רצוי לקבוע שער מינימום דולרי בהסכם.

מצב הדירה ורשימת חפצים: יש לצרף כנספח להסכם את רשימת החפצים המושארים בה (מזגן/ ריהוט/ ארונות/ תאורה וכיו"ב) ולקבוע אחריות השוכר להחזירם במצב תקין. ניתן לצלם את הדירה, בנוכחות השוכר, בסרטון וידיאו קצרצר. סרטון זה יסייע לסתור טענות לפיהן הדירה או אחד מרכיביה, נמסרו במצב רעוע.

בעלי חיים: קיימים הסכמים שבהם מופיע תנאי מיוחד בענין זה האוסר על גידול בעל חיים בדירה המושכרת (בעיקר בשל הפרעה אפשרית לשכנים). ענין סובייקטיבי זה נתון כמובן לשיקול דעת המשכיר.

חוזה סטנדרטי: קיימת אפשרות לרכוש נוסח הסכם שכירות בחנויות למכשירי כתיבה. חשוב לציין כי נוסח זה אינו מספק ואינו מכסה את מכלול האפשרויות.

נכס יקר: כאשר מדובר בדירה בעלת שווי גבוה במיוחד, מומלץ שלא לחסוך את ההוצאה ולפנות לעו"ד מומחה לענין, שיערוך הסכם מתאים וידאג לקבלת כל הבטוחות הנדרשות מהשוכר, תוך הבטחת מלוא האינטרסים של המשכיר. חשוב לציין כי מניעה עדיפה על פני ריפוי - כל "מנגנוני ההגנה" שצוינו למעלה, הם חשובים, אך חשוב מכל לדאוג מראש שהשוכר יהיה אדם בעל יכולת תשלום ראויה. מסירת הדירה לאדם שאינו מסוגל / מעונין לשלם את תשלומי שכה"ד, סופה בהפסד כספים רב, באבדן תשואה על הנכס ובעגמת נפש רבה.

בכל מקרה, לפני קבלת כל החלטה או ביצוע פעולה כלשהי, יש להתייעץ בעו"ד מומחה לענין.

הבהרה : תוכן המאמר מובא כשירות למשתמשי האתר להתרשמות והעשרת הידע בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי של עורך דין או חוות דעת של עורך דין. אין להסתמך על תוכן המאמר לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי. בכל סוגיה משפטית, מומלץ ראשית להתייעץ עם עורך דין מומחה לתחום הרלוונטי. תוכן המאמר נכון למועד כתיבתו ונכונותו עלולה להשתנות מעת לעת. כל הזכויות שמורות לעורך דין שי דנה.

פרטים אודות מחבר המאמר:

עורך דין מאז שנת 98, בעל תואר במשפטים מאוניבסיטת חיפה, מתמחה בפשיטות רגל, הפטרים, משכנתאות ופינוי דירות, תוך מתן פתרון כולל לבעית החובות מול פרטיים מוסדות ובנקים. המשרד עוסק גם בהגשת עתירות מנהליות נגד משרדי ממשלה, דיור ציבורי, סכסוכים בבתים משותפים, תביעות כספיות ולשון הרע, חוזים וצוואות, דוא"ל : lawshay@netvision.net.il, לתיאום פגישת יעוץ : עורך דין שי דנה רחוב הרצל 2, חיפה טלפון 04-8662821 נייד (מקרים דחופים)-0545-250035

מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/19800/השכרת-דירהמדריך